不動産

持家と賃貸、それぞれの利点を比較【資産性 vs 自由】

家には持家(もちいえ)と賃貸(ちんたい)の2種類があります。家を買うと資産になる一方で、賃貸の場合は環境の変化におうじてフレキシブルに引越しが可能です。

持家と賃貸のそれぞれのメリットとデメリットをよく理解したうえで、自分にとって最適な住まいの計画を立てましょう。

持家と賃貸、それぞれのメリットとデメリットを比較

持家のメリットとは?

マンションや戸建てを購入することで自分の持家を手に入れる場合には、どのようなメリットがあるのでしょうか?

ファミリーの場合、間取りは3LDKが人気です。しかし、子どもが多い家庭などで部屋数が多い家を希望すると、賃貸よりも持家のほうが選択肢が多くなります。

また、物件によっては内装やキッチンなどを複数の選択肢から選べるものもあります。さらに、注文住宅の場合は予算に合わせてもっと多くの選択肢から選ぶことが出来ます。

加えて、持家は自分が所有する家なので、間取りの変更など、将来のリフォームも自由にできます。出産や子どもの独立、老後など、ライフイベントの前後では家へのニーズも大きく変化します。

また、自分の退職までに住宅ローンを完済すれば、老後の住居費が不要になり、経済的な負担が抑えられるという点もメリットです。

まとめると、持家のメリットは次の4点です。

持家のメリット
  • 部屋数が多い物件を希望する場合でも、選択肢が充実している
  • 内装やキッチンなどを自分の好みで選択できる
  • 将来のリフォームなども対応可能
  • 住宅ローンを完済すると、老後の家賃負担がなくなる

持家のデメリットと対策方法は?

では、持家のデメリットはなんでしょうか?

家は一度所有してしまうと、そのあとに転勤や子どもの進学などで条件が変わっても、簡単には家を移動しにくくなります。持家の場合、賃貸に比べてフレキシブルな住み替えは難しいでしょう。

ただ、駅近など、将来売ったり貸したりしやすいような好条件の物件を購入することで、この「住み替えしにくい」というデメリットはある程度緩和することができます。

このほかのデメリットとしては、将来に予期せず収入が減っても住居費を下げにくいこと、経年劣化による家の補修や設備交換によってお金が必要になること、固定資産税や都市計画税が発生することなどが挙げられます。

また、マンションの場合には管理費や修繕積立金、駐車場代などの継続的な出費があることもデメリットです。マンションによっては、修繕積立金や管理費が年々高くなることもあります。

ただし、マンションの価値次第では、修繕積立金が大幅に上がる前に新築に住み替えることで、これらのデメリットを避けることもできます。

以上、持家のデメリットとしては、次の5点があります。

持家のデメリット
  • 一度購入すると住み替えがしづらい
  • 将来の収入が下がっても住居費を下げにくい
  • 経年劣化に対応する費用が発生する
  • 固定資産税や都市計画税がかかる
  • マンションの場合には管理費や修繕積立金、駐車場代などがかかる

賃貸のメリットとは?

では次に賃貸のメリットとデメリットについて考えてみましょう。

賃貸の最初のメリットは、身軽さ・フレキシビリティです。家に飽きたり嫌になったりしたらすぐに引越すことができます。

また、家の設備が故障したり老朽化した場合、災害で被災した場合にも修繕などにかかる費用は大家が持つため、賃貸に住む人は負担しなくてもよくなります。

さらに、将来に収入が減少したり、親の介護などで出費が多く発生した場合に、家賃の安いところに引っ越すことで住居費を下げることができます。

賃貸のメリット
  • 飽きたらいつでも引越ができる
  • 設備の交換や修繕の費用を負担しなくていい
  • 家計の変化に合わせて住居費を調整できる

賃貸のデメリットとは?

では、賃貸のデメリットはなんでしょうか?

賃貸の場合、家の内装や給湯器などの設備、修繕のプランなどは大家次第のため、住む本人が自分で選べないというデメリットがあります。

特に物件が古い場合は、WiFiなどの通信環境が整っていなかったり、家電を同時に使うとブレーカーがすぐに落ちてしまったりなど、ストレスの原因になる可能性があります。

賃貸のもう一つのデメリットは退職後の住居費の問題です。持家の場合は退職までに住宅ローンを完済していれば、老後の住居費負担がかなり少なくなります。

一方で、賃貸は一生家賃を払い続ける必要があります。さらに数年に1回は更新料がかかり、引越しをする場合はその都度引越し代もかかります。

以上、賃貸のデメリットは次の3点になります。

賃貸のデメリット
  • 内装や修繕が大家次第なので自分で決められない
  • 家賃の支払いが一生続く
  • 更新や引越しの費用がかかる

退職後に賃貸から持家に移れる?

老後の生活費を考えるとき、賃貸の場合には老後の年金額などに見合った家賃の家に引越すことで、住居費を抑えられる点がメリットです。

現役時代は賃貸に住み、退職後に持家を購入するというプランもありますが、現役時代に購入する場合に比べて難易度は上がります。

退職後に持家を買う場合、現役時代から持家に住んでいた人に比べると住居費が高くなります。退職金で住宅を買うこともできますが、あまり多いと老後の生活資金が圧迫されてしまいます。

また、住宅ローンの借り入れには年齢制限があります。いずれ持家を買うと決めているなら、退職まで待たずに早めに買う方がおすすめです。

持家ならリバースモーゲージが使える

持家と賃貸を比べるときに、重要になるのが老後のお金の問題です。退職後に収入が減るなかで、老後の生活資金をどのように確保するかを考えましょう。

持ち家の場合、家と土地を担保にして銀行から借り入れをする「リバースモーゲージ」という手法があります。

リバースモーゲージとは、家と土地を担保にして銀行から借り入れをして、死亡したときに担保を売却することで借り入れの返済に充てる仕組みです。

生きている間は、毎年の利息の返済のみになるため、資金にゆとりが生まれます。

リバースモーゲージを利用できるのは持家の場合のみです。リバースモーゲージの対象になる物件は金融機関によって違いますが、メインは土地付きの戸建てです。マンションの場合は、一般的には大都市圏の立地の良い物件に限られます。

住宅ローンの返済に困ったらリースバックを活用

住宅ローンを組んで持家を購入したあとで、医療費や子どもの教育費などで想定以上にお金が必要になり、住宅ローンの返済に困ることもあります。

住宅ローンの返済や老後の生活資金などが足りなくなったときのために、「セールス&リースバック」という仕組みがあります。

セールス&リースバックとは、自分の家を第3社に売却して、その買主に賃料を払うことで同じ家に住み続けるという仕組みです。

セールス&リースバックを正しく活用することで、急な資金不足に老後の不安を解消しながら、今までと同じ生活を維持することができます。

セールス&リースバックによって家を売却したあとは毎月の賃料を負担することになりますが、固定資産税など、不動産を所有することで必要になる諸費用を軽減できるメリットもあります。

【番外編】都心部では木造3階建て分譲戸建てが人気

ひと昔前までは戸建てと言えば「郊外の庭付き戸建て」というイメージがありましたが、共働き世帯の増加などによって通勤距離の短い都内に家を持つという需要が増えています。

「東京に、家を持とう。」のキャッチコピーで有名になったオープンハウスは、都心エリアの分譲戸建て住宅に特化し、圧倒的な営業力を武器に市場シェアを拡大しています。

1997年創業の比較的新しい会社ですが、木造3階建ての分譲戸建て住宅という戦略で都心部で価格競争力のある戸建て住宅を提供することで、東京23区内の戸建て住宅供給シェアではNo.1の実力を誇ります。